부동산 관련 대표 배당주 한국토지신탁(034830) 주가 분석

부동산 관련 대표 배당주 한국토지신탁(034830) 주가 분석

부동산 관련 대표 배당주 한국토지신탁(034830) 주가 분석

이번 주말에는 숨여있는 알짜 회사들을 찾아보고자 셔핑을 해봤고, 그로 인해서 몇가지 분석을 할 수 있었습니다. 그 중에서 부동산 관련된 토지 신탁회사에 대해서 알아보고자 합니다. 우리나라 토지 신탁 회사에서 가장 자본금 등 탄탄한 기반을 보이고 있는 한국 토지신탁(034830)에 대해서 이번 포스팅을 통해서 살펴보고자 합니다.

 

기업 소개 및 연혁

한국토지 신탁은 1996년 부동산신탁회사 설립인가를 받고, 한국토지공사의 전액 출자로 설립되었습니다. 2001년 5월 코스닥 시작에 상장하였고, 2016년도에 유가증권시장 코스피에 상장하였습니다.

한국토지신탁 연혁 - 홈페이지 참조 

설립당시, 한국토지강사의 자회사였으나, 2010년도에 민영화가 되었습니다. 현재는 신탁업무, 리츠, 도시정비사업등을 진행하고 있습니다.

사업부문	세부 항목
신탁업무	토지신탁 관리신탁 처분신탁 담보신탁 분양관리신탁 대리사무 컨설팅 신탁보수 신탁제세금
리츠업무	카이트제3호 카이트제4호 카이트제5호 카이트제6호 카이트제7호 카이트제8호 카이트제9호 카이트제10호 카이트제11호 이베데스다제1호 카이트제15호 이베데스다제4호 카이트제16호 카이트제18호 카이트제19호 카이트제20호
도시정비 사업	하기 사업부문 내용 참조

위와 같은 부문에서 사업들을 진행해오고 있습니다.

현재 국내 신용평가 기간으로부터 안정적인 신용등급을 평가 받고 있습니다. 탄탄한 재무구조를 바탕으로 높은 신용등급을 가지고 있습니다.

한국토지신탁 신용평가 등급

 

 

사업부문

위에서 언급된 각 사업부문에 대해서 조금 더 자세히 살펴보고자 합니다. 먼저, 대부분 사람들은 신탁 사업에 대해서 잘 인지하지 못하고 있습니다. 실제 신탁 사업은, 토지에 대해서, 소유권을 한국토지신탁으로 이전하고, 그에 따른 재산의 관리, 처분, 운용, 개발 그밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 되는 법률 관계를 의미합니다. 하나의 장점은 위탁자가 파산하더라도, 이 신탁된 자산에 대해서는 안전하다는 장점이 있습니다.

 

토지신탁의 관계도 - 한국토지신탁 홈페이지 내용 참조 

물론, 이와 같은 토지 신탁에 대해서는 많은 경험과 역량을 가지고 있습니다. 실제 관련해서 많은 정보들을 일반 사람들이 많은 정보들을 획득하기 어려운 부분이 있습니다. 그럼에도 관련해서 2021.05.17 분기 보고서를 검토해본 결과 다음과 같은 결과를 확인하였습니다.

영업종류	영업수익(백만원)	비고
고육계정	42,560	토지신탁, 담보신탁, 분양관리신탁 등 신탁 및 대리사무 상품의 수수료 수익
신탁계정	1,011,227	토지신탁 분양수익과 임대수익 및 비토지신탁의 처분수익과 임대수익 등

그럼 신탁업무의 각 부분에 대한 신탁 보수를 확인해보겠습니다.

신탁보수 

24기 대비해서 작년의 수탁고는 증가하였으나, 신탁 보수의 경우 감소한것을 알 수 있습니다. 하지만, 올해는 아직 1분기이기 때문에 관련된 부분에 대해서 차후 실적등을 지켜봐야할 것으로 보입니다. 이제는 그 외에 관련된 보수 부분들에 대해서 살펴보겠습니다.

리츠 운용 및 기타 보수 

특히 주목할만한 것은 컨설팅 보수가 매우 증가한 것은 긍정적인 요소로 보입니다. '코아루'라는 브랜드 이용 수익은 해마다 감소하는 점이 약간의 아쉬움으로 남습니다. 하지만, 현재에 리츠 등에 대해서 다양하게 투자를 진행하고 있는 것으로 알고 있습니다. 특히 판교의 H스퀘어에 매각 우선 협상대상자로 선정되어 리츠 설립인가를 앞두고 있습니다. 그 외에도 이천 물류센터 등 리츠 설립인가를 받아 사업을 진행하고 있습니다.

 

도시정비 사업으로는 다음과 같은 항목들에 대해서 신탁 추진을 위한 지정 고시를 준비하고 있습니다.

지역	진행중인 도시정비 사업
서울	흑석11구역 재개발 신길10구역 재건축 영등포2가 가로주택정비사업 북가좌제6구역 재건축 신길음1구역 재개발 신림1재정비촉진구역 재개발등 봉천 1-1구역 재건축 방배삼호아파트 재건축
부산	범일3구역 도시환경정비사업 대평1구역 도시환경정비사업
인천	학익1구역 재개발 인천여상 주변구역 도시환경정비사업 인천 경동구역 재개발
대전	대전 문화2구역 재개발 대전 장대B지구 재개발
대구	대구 태평78 아파트 가로주택정비사업 대구 도원아파트 가로주택정비사업
기타	원주 단계 주공 재건축

 

실적, 재무 상태 및 주가

한국 토지 신탁의 가장 큰 장점은 무엇보다 재무 안정성으로 보입니다. 부동산 관련 업종(리츠, 신탁등)의 영업이익률은 매우 높은 편입니다. 이러한 부분들이 업력이 높은 한국토지신탁의 안정적인 재무구조을 확보하는데 일조하였다고 생각합니다. 그 기반을 바탕으로 관련 경쟁회사 대비 매우 낮은 부채비율을 가지고 있습니다. 이와 같은 장점에도 불구하고 2018년 부터 지속적으로 낮아지고 있는 매출 및 영업이익률에 대해서는 약간의 우려가 되고 있습니다. 

실적 및 재무 상태 - 네이버 금융 참조 

이와 별개로 해마다 높은 배당률을 실시하여, 주주들에게 이익을 분배하였습니다. 배당률 뿐 아니라, 배당성향까지도 높아져 있음을 알 수 있습니다. 이러한 부분은 투자자에게 장기 투자 종목에 있어서 매력적인 요소로 다가오고 있습니다. 그리고 또한 경쟁사 대비 낮은 PBR로 인해서 향후 주가의 시세차익 또한 노려볼 수 있는 점이라고 생각합니다.

10년간의 주가 분석을 보시면 다음과 같은 그림형태로 나타납니다.(연말 기준 종가기준으로 Plot화 진행)

10년간의 주가 분석 - 자체 생성 

물론, 현재 주가 부분만 검토할 경우에는 약간의 우려도 있을 수 있습니다. 실제로, 근 10년간 주가는 크게 한번 상승하고 나서, 현재 하락까지 온 상태입니다. 지금 2020년 때부터, 약간의 상승을 가져오고 있는 상태입니다. 현재 종가 기준으로는 2300~2400대를 유지하고 있습니다. 이부분은 코로나 이전으로 회복하고 있다는 점을 나타내고 있습니다. 이러한 점들은 향후 주가 상승은 나타내는 데에 긍정적인 요소가 되지 않을까라는 생각을 해봅니다.

 

개인의견

일단, 저의 투자의견은 다소 리스크는 있지만, 매수 하는 것에 긍정적입니다. 실제, 리스크로 생각하는 단점은 지속적인 매출 및 영업이익 감소라는 점입니다. 그럼에도 부동산 관련 사업 자체가 높은 영업이익률 가지고 있습니다. 실제 이러한 영업이익률(30%가 넘는 영업이익률)은 찾기 힘든 것이 사실입니다. 이러한 부분 외에도 회사가 투자자에게 수익을 환원하고 주주가치 제고를 위해서 노력하고 있다는 점 또한 무시할 수 없는 장점입니다. 실제, 최근 5년간의 배당률을 보면, 해마다, 상승하였습니다.

최근 5년간 배당률

그리고, 특히 작년에 보이는 배당금액은 그 당시 주가 대비 5%가 넘는 금액이었습니다. 세금을 제외하더라도 4%중반이 넘는 금액을 배당으로 획득할 수 있었습니다. 그리고 다른 한편으로는 주주가치 제고를 위해서 회사가 진행하고 있는 자기 주식 취득 신탁 계약들 입니다.

주식 신탁 계약 내역

이러한 부분들은 투자자로 하여금 회사가 주주가치 제고와 주가 부양을 위해서 노력하고 있다는 최소한의 움직임을 보여주고 있다는 생각을 합니다. 이러한 점들로 하여금, 투자자에게 매력적인 부분이 있다고 생각하기 때문에 매수에 긍정적인 의견을 남깁니다. 하지만, 저라면 평소 생각하던 매수 금액보다는 약간 줄여서 매수를 하는 것도 리스크를 관리하기 위한 방안이 아닐까라는 생각을 합니다.

장점	단점
높은 배당률 경쟁사 대비 낮은 PBR 주주가치 제고를 위한 회사의 움직임 높은 영업이익률	지속적으로 떨어지고 있는 매출 영업이익 경쟁자들의 증가

2021저평가 우량주 추천종목 CJ ENM(035760)분석

2021저평가 우량주 추천종목 CJ ENM(035760)분석

이번 포스팅에서는 부동산 관련 대표 배당주 한국토지신탁(034830) 주가 분석라는 주제로 포스팅을 해봤습니다. 이전보다 더 저의 블로그를 보는 사람들에게 도움이 되는 글을 포스팅하고자 노력을 하고 있습니다. 혹시 궁금하신 점이나 향후에 추가 되었으면 좋겠다라고 생각하는 글들에 대해서는 언제든지 방명록, 댓글등에 의견 부탁드립니다. 감사합니다.

* 상기 포스팅의 내용은 개인적인 내용을 많이 담고 있습니다. 투자에 있어서 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.